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海南现房销售制度:实行现房销售制度 本地居民限购2套

原标题:海南成为首个全面推行现房销售的省份

期房是否将退出历史舞台?

本报记者曹政

在海南省3月7日的房地产调控新政里,“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”一句话震惊了全国楼市。

虽然先前部分城市对“现房销售”有过各种尝试,但在一省范围内全面推行还尚属首次。这意味着,未来海南老百姓买房时将不用再担心被装修华丽的样板间欺骗。但这也让很多开发商颇为担心:现房销售会将资金回流的时间延后一两年,是否会抬高投资风险?

多地试点却鲜有全面推行

往前倒推4个月,深圳首个试点现房销售的楼盘龙华金茂府历经3年建设期后,终于开盘。“10多万元人民币的均价,600多套房至今没卖完。”目前深圳一名销售代理仍在为这个现售项目奔波推广。

2016年,深圳试点现房销售。当年,金茂和电建以82.9亿元人民币的总价联合拿下首宗试点地块,命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗,也是唯一一宗。“试点现房销售主要是为了让房企理性拿地,避免高杠杆,杜绝交房时货不对板。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,现房比期房资金回流时间长,资金实力较强的房企才会参与。

杭州在2017年也一度增加“溢价50%需现房销售”条款,约20宗地块受影响。2018年“广东研究取消商品房预售”的消息不胫而走,之后相关机构回应只是内部征求意见、并非正式实施。广东中山也曾有现房销售的要求,但只是试点。

“海南的规定可认为是全国首个省级现房销售的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类政策意图通过现房销售的模式,防范各类烂尾楼的出现。

现房对开发商资金要求更高

最先实施预售又最早试点现房销售的深圳为何只有一宗试点地块成交?在业内看来,试点过程中发现的问题,给后续政策带来借鉴。“既限价又要现房销售,对房企的压力过大,也不利于价格调控。”李宇嘉分析,资金回流时间长促使成本上涨,也导致开发商开发成高端住宅,反而抬高了房价。

“2017年杭州楼市本就供应紧张,现房销售对商品房的供应速度有所影响,也加剧了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企业咨询师陈焕春解释,杭州当年政策的本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到,由于当时土地市场格外火热,地块几乎都突破溢价50%的限制。

从另一方面来看,开发商对现房销售也有顾虑。“最大的风险还是资金。”一家知名房企相关负责人说,开发商投资考虑的是投资何时回正。先前,以“高周转”标榜的碧桂园等开发商都对项目有严格的资金回流期限。而现房的周期通常在两年半以上,未来政策一旦趋紧,会增加开发商的投资风险,投资意愿自然降低。

推广现房还需“因城施策”

值得注意的是,虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策,但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。

对比来看,现售与预售各有利弊。“现售可以避免出现货不对板,但预售也有利于开发***。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,与其他国家相比,我国一些楼盘开发规模较大,再加上有开发期限限制等原因,很难像国外开发商拿一块地慢慢开发,再销售现房。

但不可避免的是,先前的确出现了不少预售损害购房人权益的事件。楼建波举例,同样是预售,在美国,预售只需购房人提交一部分定金,且由第三方托管;开发商也能以此判定房产的受欢迎程度,同时有助于银行方面的***。另一方面,针对预售制度的漏洞,多地也曾尝试提高预售门槛,实施预售资金监管,收获了不错的效果。

海南此次出台的现房销售制度是放在了一份名为《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》的政策中。归根结底,推行现房销售是为了促进市场平稳发展。业内认为,海南目前是全域限购,外地炒房客无法进入市场,本地购房人需求有限,与深圳、杭州的情况有所不同。

现房销售是否会被更多城市效仿?楼建波说,不管是现售还是预售,都得根据不同地区的实际情况来判断,这也符合目前我国房地产市场调控“因城施策”的要求。

实行现房销售制度 本地居民限购2套

海南省于3月7日印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,当日起,海南房地产限购政策进一步加码,在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),不得再购买安居型商品住房和市场化商品住房。同时,海南新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。该《通知》提出,为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障,参照国内部分城市的做法,提出海南本地居民购买多套住房的限购政策,对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

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而为了解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,该《通知》提出改革商品住房预售制度,自3月7日起,海南新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。该《通知》还明确,各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任,避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段,坚持因地制宜、综合施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。《通知》要求,各市县要制定“一城一策”工作方案,提出年度调控目标和具体政策措施,科学合理确定新建商品住房销售价格,使地价、房价、房租水平保持在合理区间,确保实现房地产市场平稳运行。

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此外,该《通知》还创新提出发展安居型商品住房,目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才,能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房,提升其获得感、幸福感,真正享受到海南自贸区(港)建设红利。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,具有政策保障性质的商品住房,其售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定,并在一定年限内实行封闭流转制度。近期,海南省拟在住房需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设,下一步将根据试点情况,分步实施,逐步推开。统计数据显示,海南省2018年4月22日实施“全域限购”政策以来,房地产调控成效明显,基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。(看看新闻Knews记者:敖德芳 符雅 王则斌 实习编辑:李珂)

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